Zakup mieszkania uznawany jest za jedną z najważniejszych, życiowych decyzji. To złożony proces, który wymaga dopełnieniu szeregu formalności. Kiedy przeanalizujemy nasze potrzeby mieszkaniowe, określimy lokalizację i wielkość wymarzonego M, czeka nas długa droga do celu. Przed licznymi pułapkami, może uchronić współpraca z niezależnym doradcą rynku pierwotnego. Booker zajmie się formalnościami, przeanalizuje i transakcję od strony prawnej. Niezależnie od tego, czy wybierzecie Państwo samodzielne przeprowadzenie całego procesu czy skorzystanie z pomocy profesjonalisty, warto poznać typy dokumentów, z jakimi zetkniecie się na różnych etapach zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego.
I. Zakup mieszkania od dewelopera: jakie informacje znajdę w prospekcie informacyjnym?
Gdy wybraliśmy inwestycje, w której znajduje się nasze idealne mieszkanie, należy udać się do niezależnego doradcy rynku pierwotnego . Jako doświadczeni pośrednicy rekomendujemy wybór 2-3 inwestycji i podjęcie równoległych negocjacji cenowych ze wszystkimi podmiotami jednocześnie. Jeśli zależy nam na cenie, a wszystkie nieruchomości spełniają stawiane im wymagania, będzie to dobry sposób na zaoszczędzenie od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Nasz doradca przeanalizuje prospekty inwestycji. To pierwszy ważny dokument, z jakim spotkamy się podczas zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Znajdują się w nim informacje takie jak:
- spis wszystkich inwestycji zrealizowanych przez danego dewelopera,
- informacje o ewentualnych postępowaniach egzekucyjnych, toczących się przeciwko deweloperowi,
- finansowanie inwestycji,
- zabezpieczenie interesów nabywców lokali (informacje o banku obsługującym fundusz powierniczy inwestycji),
- dane na temat statusu prawnego działki, na której powstaje inwestycja (m.in. odciążenia kredytowe ciążące na działce),
- potwierdzenie dopełnienia formalności przez dewelopera — posiadanie niezbędnych zezwoleń,
- termin zakończenia inwestycji,
- przeniesienie prawa własności nieruchomości,
- plan zagospodarowania przestrzennego działek sąsiadujących,
- informacje na temat planowanych inwestycji infrastrukturalnych (w promieniu 1000 m od powstającej nieruchomości).
II. Umowa rezerwacyjna: daj sobie chwilę do namysłu.
Umowa rezerwacyjna gwarantuje nam, że wybrana nieruchomość nie zostanie sprzedana, podczas gdy będziemy analizować słuszność naszego wyboru lub gdy oczekujemy na decyzję o przyznaniu kredytu. W większości przypadków podpisanie umowy rezerwacyjnej nie wiążę się z żadnymi dodatkowymi kosztami dla inwestora. Czas na podjęcie decyzji wynosi około 7 dni roboczych. Dodatkowe opłaty pojawiają się w momencie, gdy chcemy podpisać umowę rezerwacyjną na 2-8 tygodni. Zawarcie takiej umowy wiązało się z kosztami wynoszącymi nawet kilka procent wartości lokalu. Ustawa deweloperska nie definiuje ostatecznej formy umowy rezerwacyjnej. Dokumenty mogą różnić się, w zależności od wybranego dewelopera.
III. Umowa przedwstępna zwana również umową deweloperską.
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej istnieje możliwość ostatecznej negocjacji cen, wybór miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej. Wartość otrzymanych będzie zależała od sytuacji panującej na rynku, stopnia zaawansowania prac budowlanych inwestycji oraz popytu na lokale w danym budynku. Korzystając z usług doradcy rynku pierwotnego zwyczajowo możemy liczyć na większe upusty. Często okazuje się, że pomimo opłacenia prowizji pośrednika i tak jesteśmy do przodu o nawet kilkanaście tysięcy złotych. Najważniejszym puntem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie do przeniesienia własności mieszkania na inwestora, mającego miejsce w określonym czasie. W dokumencie, którego częścią będzie prospekt informacyjny znajdziemy dane na temat:
- cen nieruchomości,
- lokalizacji inwestycji,
- terminu wpłaty zadatku, zapłaty transz kredytu i przekazania lokalu,
- warunków rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem,
- zasad postępowania w przypadku zmiany terminu zakończenia inwestycji,
- warunków i czasu odbioru lokalu,
- zwrotu lub straty zadatku w przypadku wycofania się z zawartej umowy.
IV. Umowa ostateczna: ostatni krok na drodze do własnego M.
V. Dokument odbioru mieszkania: każdy detal ma znaczenie.
Wiemy, że liczba dokumentów i kruczków prawnych może przyprawić o zawrót głowy. Nasze doświadczenie w obrocie nieruchomościami sprawia, że przeprowadzimy Państwa przez cały proces redukując poziom stresu do minimum. Zadbamy o każdy z aspektów formalno-prawnych transakcji.
