Gdy prace budowlane i wykończeniowe inwestycji zbliżają się ku końcowi, warto rozpocząć przygotowania do odbioru technicznego nieruchomości. Odbiór techniczny to ostatni krok na drodze do wprowadzenia się do wymarzonego mieszkania. Warto odpowiednio przygotować się do tej czynności, ponieważ podczas odbioru technicznego może spotkać nas kilka niespodzianek. Pozornie błahe przeoczenia mogą skutkować wysokimi kosztami usunięcia wad w przyszłości. Jak zaoszczędzić sobie nerwów i poprawnie przeprowadzić cały proces? Przygotowaliśmy krótki poradnik, który rozwieje Wasze wątpliwości.
Odbiór techniczny lokalu mieszkaniowego to nic innego, jak dokładne sprawdzenie jego stanu po skończeniu pracy przez ekipę techniczną. Wykryte na tym etapie wady lub niezgodności z umową zgłaszane są do wykonawcy, a ten ma obowiązek ich usunięcia. Po odbiorze wypełniany jest specjalny protokół, w którym muszą się znaleźć nasze zastrzeżenia. Warto skorzystać z pomocy profesjonalnego inspektora lub zaprosić na odbiór znajomego inżyniera lub budowlańca. Specjalista zaznajomiony z arkanami sztuki budowlanej w mgnieniu oka wychwyci wszelkie wady i niedociągnięcia. Chłodne, profesjonalne oko widzi więcej. Odbiorowi własnego mieszkania towarzyszą silne emocje, w których natłoku moglibyśmy przeoczyć poważne wady. Przed rozpoczęciem odbioru musimy ustalić jego termin. Rekomendujemy spotkanie z przedstawicielem dewelopera w ciągu dnia. Światło dzienne zdecydowanie ułatwia cały proces. Na przeprowadzenie odbioru i wypełnienie protokołu potrzebne będzie ok. 1,5-3 godziny, ostateczny czas działania zależy od metrażu mieszkania, drobiazgowości kontroli oraz liczby wykrytych usterek. Do odbioru przydadzą się poziomica, miarka, kątownik lub ekierka, mała piłka, próbnik do prądu i ciężarek na sznurze oraz zapałki lub zapalniczka. Do czego przydadzą się te wszystkie przedmioty? Wyjaśniamy poniżej.
Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera w sześciu krokach:
Krok I. Od czego zacząć odbiór techniczny mieszkania?
Odbiór techniczny powinniśmy zacząć od zweryfikowania, czy powierzchnia mieszkania jest zgodna z danymi zawartymi w umowie podpisanej z deweloperem. To właśnie powierzchnia stanowi jednostkę rozliczeniową pomiędzy inwestorem a firmą deweloperską. Sposób informowania o powierzchni bywa zróżnicowany. Jedni deweloperzy podają metraż mieszkania bez tynków, drudzy uwzględniają ich grubość w dokumentach. W umowach pojawiają się też zapisy o dopuszczalnym marginesie błędu. Odstępstwa od powierzchni zawartej w umowie nie powinny być większe niż 1,5-3%.
Krok II. Odbiór techniczny mieszkania: pion&poziom, czyli ściany i podłogi.
Sprawdzenie jakości wykonania posadzek jest stosunkowo proste. Jeśli posiadamy poziomicę i kulkę lub piłeczkę, wykonamy test szybko i sprawnie. Dobrze wykonana podłoga to taka, która trzyma poziom. Kontrola powinna być bardziej złożona, jeśli dokonujemy odbioru technicznego mieszkania zlokalizowanego na parterze. W takim przypadku konieczne będzie wiercenie. Wylewka powinna mieć minimum 5 cm, w przeciwnym razie izolacja termiczna może okazać się zbyt mała. Skutki złej izolacji termicznej podłóg mają bezpośrednie przełożenie na wysokość rachunków za ogrzewanie. W przypadku tarasu, balkonu i parapetu zwracamy uwagę, czy zachowany został spadek. To ważne, ponieważ woda powinna spływać po nich bez jakichkolwiek przeszkód. Do tego testu posłuży kulka lub niewielka piłeczka. Poprawność ułożenia tynków na ścianach możemy zweryfikować przy użyciu poziomicy. Przed testem należy rozgraniczyć tynk gipsowy i gładź gipsową. Deweloperzy często stosują tynk gipsowy, przy którym możliwe jest występowanie niewielkich nierówności, co nie stanowi błędu w sztuce budowlanej. Ekierką lub kątownikiem sprawdzamy, czy ściany mają kąt prosty. Ściany i podłogi sprawdzamy zarówno w pionie, jak i w poziomie.
Krok III. Odbiór techniczny mieszkania: sprawna wentylacja.
Kolejnym istotnym elementem odbioru technicznego mieszkania od dewelopera jest sprawdzenie, czy instalacja wentylacyjna działa sprawnie. Na początku weryfikujemy, położenie pionów wentylacyjnych względem planów, które otrzymaliśmy od dewelopera. Tekstu dokonujemy przy zamkniętych oknach i drzwiach. Do jego przeprowadzenia może posłużyć świeczka lub kadzidełko. Ich rozpaleniu obserwujemy jak szybko i w jakim kierunku roznosi się dym. Wadliwie wykonana wentylacja sprawie wiele problemów podczas użytkowania nieruchomości. Należą do nich m.in. wilgoć i długie utrzymywanie się zapachów.
Krok IV. Instalacje, a odbiór techniczny nieruchomości.
Deweloper powinien udostępnić nam tzw. protokół pomiaru instalacji. W wielu przypadkach niemożliwe jest przeprowadzenie rzeczywistych testów, ponieważ media podłączane są do lokalu już po odbiorze mieszkania. Spytajmy o protokół dla instalacji:
- elektrycznej,
- wodnej,
- kanalizacyjnej.
Krok V. TV Odbiór techniczny nowego mieszkania: telewizja i internet.
Zgodnie z prawem wszystkie budynki wielorodzinne, dla których wydano pozwolenie na budowę po 23.02.2013, muszą mieć instalacje telewizji kablowej i naziemnej oraz światłowód. Służy to obniżeniu comiesięcznych kosztów na pakiety telewizyjne i internet. Mieszkanie w nowym budynku to duży komfort podczas wyboru operatora. Wybierając dowolnego dostawcę usług, nie będziemy musieli instalować dodatkowej anteny czy okablowania.
Krok VI. Na co zwrócić uwagę podczas odbioru technicznego drzwi i okien?
Podczas odbioru technicznego mieszkania sprawdźmy, czy drzwi i okna otwierają i zamykają się poprawnie. Żadne z nich nie powinny zamykać się samoczynnie. Zwróćmy uwagę, czy na ich powierzchni nie występują żadne zarysowania i zanieczyszczenia. Czasami zdarza się, że pracownicy wykonujący prace wykończeniowe zarysują skrzydło drzwiowe lub szybę. W przypadku dużych rys szybko zweryfikujemy ich występowanie, wypatrzenie mniejszych wad zajmie nam trochę czasu. Pamiętajcie o odebraniu kluczy do wszystkich drzwi i pomieszczeń przynależących do mieszkania: garaż, komórka lokatorska, skrzynka z licznikami, piwnica.
Podczas odbioru technicznego nieruchomości wykryliśmy usterki. Co robić?
Wszelkie uszkodzenia, błędy, niedoróbki i wady zostają zapisane w protokole odbioru. W przypadku nieistotnych wad warto przyjąć usterki i przeprowadzić naprawę podczas jego wykańczania. W takiej sytuacji jesteśmy uprawnieni do negocjacji ceny mieszkania przez dewelopera. Samo podpisanie dokumentu nie ogranicza możliwości zgłaszania usterek, które wyjdą na światło dzienne po odbiorze technicznym. W przypadku ujawnienia się wady niewidocznej w momencie odbioru, mamy do dyspozycji rękojmię. Przez 36 miesięcy w przypadku konstrukcji budynku i 12 miesięcy, jeśli chodzi o wykończenie mieszkania. Wszelkie roszczenia wynikające z rękojmi zgłaszamy pisemnie. W przypadku gwarancji na poszczególne elementy wykończeniowe jak okna i drzwi wystąpmy z prośbą do dewelopera o ich udostępnienie.
Po odbiorze technicznym czeka nas jeszcze odbiór właściwy i przekazanie kluczy. To ostatnia prosta do wejścia w posiadanie własnego, wymarzonego mieszkania.
